Thị trường đấu giá Melbourne chạm đáy tồi tệ nhất kể từ covid

Thị trường đấu giá nhà ở Melbourne đang bước vào một giai đoạn khá nhạy cảm. Sau nhiều tuần liên tiếp ghi nhận tỷ lệ bán thành công ở mức thấp, thành phố này chỉ còn cách một thời gian ngắn nữa là có thể chạm chuỗi đấu giá thất bại tồi tệ nhất kể từ thời kỳ phong tỏa vì Covid. Với người bán, đây là tín hiệu cần nhìn lại kỳ vọng giá. Với người mua, thị trường hiện tại lại mở ra nhiều cơ hội thương lượng hơn trước khi mùa xuân sôi động quay trở lại.

Theo dữ liệu được ghi nhận, tổng cộng có 561 căn nhà tại Melbourne dự kiến được đưa ra đấu giá trong tuần này, giảm khoảng 4% so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó, khu vực vùng quê Victoria chỉ có 17 bất động sản được đưa ra đấu giá. Dù số lượng nhà đấu giá không quá lớn, tỷ lệ thanh khoản thấp đang cho thấy tâm lý thị trường đã thận trọng hơn đáng kể.

Tỷ lệ thanh khoản Melbourne rơi về vùng thấp hiếm thấy

Dữ liệu từ Realestate.com.au cho thấy Melbourne đã ghi nhận 4 tuần liên tiếp có tỷ lệ thanh khoản đấu giá, hay còn gọi là clearance rate, chỉ ở mức 46-47% kể từ ngày 7/6. Đây là một con số đáng chú ý, bởi lần gần nhất thành phố có chuỗi từ 4 tuần trở lên với tỷ lệ thanh khoản bằng hoặc dưới 50% là giai đoạn 6 tuần từ tháng 7 đến tháng 9/2021.

Điểm đáng nói là trong giai đoạn năm 2021, Victoria phần lớn đang ở trong tình trạng phong tỏa vì Covid, chỉ có một khoảng thời gian ngắn 8 ngày được nới lỏng. Vì vậy, việc thị trường hiện tại đang tiến gần tới mức suy yếu tương tự khiến nhiều người theo dõi thị trường bất động sản Úc không khỏi lo ngại.

Ảnh minh họa: Melbourne đã ghi nhận 4 tuần liên tiếp có tỷ lệ thanh khoản đấu giá

Thông thường, tỷ lệ thanh khoản dưới 50% cho thấy số bất động sản bán thành công qua đấu giá thấp hơn số không bán được hoặc bị rút khỏi phiên. Khi tình trạng này kéo dài, nó phản ánh rõ sự chênh lệch giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả, cũng như mức độ sẵn sàng xuống tiền của người mua.

Người bán có thể phải hạ kỳ vọng giá

Kinh tế gia Luc Redman từ REA.com.au nhận định Melbourne nhiều khả năng sẽ tiếp tục ghi nhận tỷ lệ thanh khoản thấp trong bối cảnh thị trường mùa đông vốn trầm lắng hơn. Theo ông, nếu mức thấp này tiếp tục kéo dài, nhiều người bán sẽ phải điều chỉnh lại kỳ vọng để phù hợp hơn với vị thế hiện tại của người mua.

Nói một cách dễ hiểu, nếu chủ nhà vẫn đặt mức giá theo kỳ vọng của thời điểm thị trường nóng, trong khi người mua hiện nay thận trọng hơn vì chi phí vay và sinh hoạt tăng, khả năng đấu giá thất bại sẽ cao hơn. Khi đó, người bán có thể buộc phải giảm giá hoặc chuyển sang hình thức thương lượng sau đấu giá.

Áp lực này có thể tạo ra tác động ngắn hạn lên mặt bằng giá nhà rộng hơn. Trong tháng 6, giá trị trung vị nhà riêng tại Melbourne đã giảm xuống còn 984.000 AUD, thấp hơn so với cùng thời điểm năm 2025. Đây không phải là dấu hiệu thị trường sụp đổ, nhưng cho thấy sự điều chỉnh đang diễn ra rõ ràng hơn.

Vì sao thị trường đấu giá chậm lại?

Có nhiều yếu tố cùng lúc khiến thị trường đấu giá Melbourne suy yếu. Trước hết, mùa đông tại Úc thường là giai đoạn ít sôi động hơn so với mùa xuân. Người bán có xu hướng trì hoãn việc đưa nhà ra thị trường, còn người mua cũng thận trọng hơn trong việc đi xem nhà và quyết định đấu giá.

Thứ hai, áp lực tài chính vẫn là một rào cản lớn. Chi phí sinh hoạt tăng, khả năng vay mua nhà bị siết chặt hơn và tâm lý chờ đợi giá tốt hơn khiến nhiều người mua không vội xuống tiền. Khi nhu cầu không đủ mạnh, các phiên đấu giá dễ rơi vào tình trạng ít cạnh tranh, giá không đạt kỳ vọng của chủ nhà.

Thứ ba, một phần thị trường đang chứng kiến khoảng cách lớn giữa người bán và người mua. Người bán thường dựa vào các mức giá cao trong quá khứ, trong khi người mua lại nhìn vào dữ liệu hiện tại, bao gồm tỷ lệ thanh khoản thấp và các căn đã qua đấu giá nhưng chưa bán được. Sự lệch pha này khiến giao dịch khó chốt hơn.

Người mua đang có lợi thế thương lượng hơn

Trong bối cảnh tỷ lệ thanh khoản thấp, người mua có thể đang ở vị thế tốt hơn so với giai đoạn thị trường nóng. Khi một bất động sản không bán được tại phiên đấu giá, chủ nhà thường phải cân nhắc lại mức giá kỳ vọng. Đây là lúc người mua có thể thương lượng kỹ hơn, đặc biệt với những căn đã bị bỏ qua trong một hoặc nhiều phiên đấu giá.

Tuy vậy, lợi thế không có nghĩa là nên mua vội. Người mua cần xem xét kỹ vị trí, tình trạng nhà, tiềm năng tăng trưởng dài hạn và khả năng trả nợ nếu lãi suất hoặc chi phí sinh hoạt tiếp tục gây áp lực. Với cộng đồng người Việt đang tìm nhà ở hoặc đầu tư, có thể tham khảo thêm các tin đăng trong mục nhà đất tại Úc để nắm thêm mặt bằng giá và nhu cầu thực tế.

Ảnh minh họa: Khu dân cư ngoại ô Melbourne

Mùa xuân có thể làm thay đổi cục diện

Dù thị trường hiện tại đang chậm lại, các chuyên gia vẫn cho rằng mùa xuân có thể mang đến sự thay đổi. Đây thường là thời điểm số lượng nhà rao bán tăng lên, lượng người đi xem nhà nhiều hơn và các phiên đấu giá sôi động hơn. Ông Luc Redman cũng cho rằng người mua có thể cân nhắc hành động trước mùa xuân, khi giá và số lượng tin rao được kỳ vọng tăng trở lại.

Lý do nằm ở vấn đề nguồn cung. Úc vẫn đối mặt với tình trạng thiếu hụt nhà ở trong dài hạn, đặc biệt tại các thành phố lớn. Vì vậy, dù giá có thể giảm nhẹ trong ngắn hạn, lực cầu về nhà ở vẫn là yếu tố hỗ trợ thị trường về lâu dài. Điều này đặc biệt đúng với những khu vực có dân số tăng, hạ tầng tốt và nhu cầu thuê ổn định.

Tuy nhiên, kịch bản phục hồi không có nghĩa là tất cả bất động sản đều sẽ tăng giá như nhau. Những căn nhà định giá quá cao, vị trí kém thuận lợi hoặc cần sửa chữa lớn vẫn có thể gặp khó trong việc tìm người mua. Ngược lại, các tài sản có vị trí tốt, giá hợp lý và phù hợp nhu cầu ở thực vẫn có khả năng thu hút sự quan tâm.

Victoria cũng ghi nhận tín hiệu suy yếu

Không chỉ riêng Melbourne, toàn bang Victoria cũng ghi nhận tỷ lệ thanh khoản đã hiệu chỉnh là 47% trong tuần vừa qua, sau khi tỷ lệ sơ bộ ban đầu được báo cáo là 52,6% vào cuối tuần. Việc con số cuối cùng giảm đáng kể so với báo cáo sơ bộ cho thấy một số giao dịch có thể chưa hoàn tất hoặc kết quả đấu giá được cập nhật lại sau đó.

Điều này nhắc nhở người đọc rằng khi theo dõi dữ liệu đấu giá, không nên chỉ nhìn vào con số sơ bộ. Tỷ lệ đã hiệu chỉnh thường phản ánh sát hơn tình hình thực tế, bởi nó bao gồm thêm các kết quả được cập nhật sau phiên đấu giá.

Người bán nên làm gì trong giai đoạn này?

Với người bán, chiến lược quan trọng nhất hiện nay là thực tế với giá. Nếu vẫn muốn đưa nhà ra đấu giá, chủ nhà nên trao đổi kỹ với đại lý về mức giá kỳ vọng, dữ liệu giao dịch gần nhất trong khu vực và mức độ quan tâm của người mua trước ngày đấu giá.

• Định giá sát thị trường: Tránh đặt giá quá cao khiến nhà bị bỏ qua ngay từ đầu.
• Linh hoạt hình thức bán: Nếu đấu giá không hiệu quả, có thể cân nhắc bán theo giá niêm yết hoặc thương lượng riêng.
• Chuẩn bị nhà kỹ hơn: Nhà sạch, sáng, dễ xem và có thông tin minh bạch thường tạo thiện cảm tốt hơn.
• Không kéo dài quá lâu: Một căn nhà nằm trên thị trường quá lâu có thể khiến người mua nghĩ rằng chủ nhà đang chịu áp lực.

Người mua nên lưu ý điều gì?

Với người mua, giai đoạn này có thể là cơ hội, nhưng vẫn cần thận trọng. Hãy kiểm tra khả năng vay trước, so sánh nhiều căn tương tự trong cùng khu vực và đừng để tâm lý “sợ bỏ lỡ” chi phối quyết định. Nếu một căn nhà không bán được qua đấu giá, người mua có thể quay lại thương lượng với điều kiện rõ ràng hơn.

Người Việt tại Melbourne đang tìm nhà, phòng thuê hoặc dịch vụ liên quan cũng có thể theo dõi cộng đồng VDS việc làm, nhà ở và dịch vụ tại Melbourne để cập nhật thêm thông tin thực tế từ cộng đồng. Ngoài ra, các tin rao liên quan đến cần tìm phòng, tìm nhà cho thuê cũng có thể giúp người mới đến Úc hiểu rõ hơn nhu cầu nhà ở tại địa phương.

Triển vọng sắp tới của thị trường Melbourne

Nhìn chung, thị trường đấu giá Melbourne đang cho thấy sự suy yếu đáng kể, với tỷ lệ thanh khoản quanh 46-47% trong nhiều tuần liên tiếp. Đây là tín hiệu cho thấy người mua đang thận trọng, người bán chịu áp lực điều chỉnh giá, còn thị trường cần thêm thời gian để tìm lại điểm cân bằng.

Trong ngắn hạn, giá nhà có thể tiếp tục chịu áp lực nếu tỷ lệ đấu giá thất bại duy trì ở mức cao. Nhưng trong dài hạn, tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở và nhu cầu thực tại các đô thị lớn vẫn là yếu tố nâng đỡ quan trọng. Với cả người mua lẫn người bán, điều cần thiết lúc này là theo sát dữ liệu, đánh giá đúng khả năng tài chính và tránh ra quyết định chỉ dựa trên cảm xúc.

Melbourne có thể đang đi qua một mùa đông trầm lắng, nhưng đây cũng là thời điểm thị trường bộc lộ rõ hơn giá trị thật của từng bất động sản. Ai chuẩn bị tốt, hiểu thị trường và linh hoạt trong chiến lược sẽ có nhiều cơ hội hơn khi mùa xuân đến.