Bê bối Bathla Group sụp đổ: Bên cho vay bán tháo khoản nợ hơn 31 triệu đô

Những chấn động sau sự sụp đổ của Bathla Group vẫn đang lan rộng trong thị trường bất động sản và tín dụng tư nhân tại Úc. Diễn biến đáng chú ý mới nhất là việc La Trobe Financial chuyển nhượng khoản vay ưu tiên khoảng 31,2 triệu AUD liên quan đến một dự án của Bathla tại Marsden Park, phía tây bắc Sydney, cho một phương tiện đầu tư do 360 Capital quản lý.

Dù tiêu đề có thể khiến nhiều người liên tưởng đến một cuộc “bán tháo”, thông tin được công bố cho thấy La Trobe được cho là đã thu hồi đầy đủ tiền gốc, lãi và phí trễ hạn. Vì vậy, về bản chất, đây phù hợp hơn với một giao dịch thoái rủi ro: La Trobe rời khỏi hồ sơ Bathla, còn trách nhiệm hoàn thiện dự án và thu hồi tiền được chuyển sang nhóm vốn do 360 Capital quản lý.

Khoản nợ 31,2 triệu AUD gắn với dự án nào?

Khoản vay được bảo đảm bằng dự án tại số 137 South Street, Marsden Park. Công trình gồm 72 căn hộ và được cho là đang tiến gần đến giai đoạn hoàn thiện. Trong số này, 36 căn đã được bán trước với tổng giá trị hợp đồng khoảng 25,8 triệu AUD, chưa bao gồm GST.

Giá bán trước bình quân theo phép tính đơn giản vào khoảng 716.667 AUD mỗi căn. Tuy nhiên, con số 25,8 triệu AUD không nên được hiểu là toàn bộ tiền mặt đã nằm sẵn trong tài khoản dự án. Với giao dịch mua nhà trên giấy, người mua thường chỉ thanh toán phần lớn giá trị căn hộ khi hoàn tất thủ tục, còn tiền đặt cọc có thể được giữ trong tài khoản ủy thác hoặc được bảo đảm theo hình thức khác.

Trước giao dịch mới, 360 Capital Mortgage REIT đã nắm khoản vay thứ cấp 8,9 triệu AUD được bảo đảm bằng cùng dự án. Quỹ này được cho là tiếp tục đầu tư thêm 5,2 triệu AUD, qua đó giúp nhóm 360 Capital phối hợp kiểm soát cả lớp thế chấp thứ nhất và thứ hai. Tuy nhiên, cần xem tài liệu giao dịch chính thức để xác định chính xác pháp nhân mua nợ, tỷ lệ tham gia của từng quỹ và mục đích cụ thể của khoản đầu tư bổ sung.

Ảnh minh họa: Dự án căn hộ đang hoàn thiện tại Sydney

Vì sao thứ tự thế chấp lại quan trọng?

Khoản vay ưu tiên thường được bảo đảm bằng thế chấp thứ nhất. Khi tài sản phải bán hoặc dòng tiền từ dự án được phân phối, chủ nợ thứ nhất có vị trí thuận lợi hơn chủ nợ thế chấp thứ hai. Sau khi thanh toán các chi phí hợp lý của quá trình tiếp quản và những nghĩa vụ có quyền ưu tiên theo luật, khoản nợ thế chấp thứ nhất thường được trả trước.

Điều này giải thích tại sao La Trobe có vị thế thu hồi vốn tốt hơn 360 Capital Mortgage REIT trước giao dịch. Việc nhóm 360 Capital tiếp cận khoản vay thứ nhất có ý nghĩa chiến lược, bởi họ có thể chủ động hơn trong việc hoàn thiện, bán tài sản và bảo vệ khoản vay thứ cấp 8,9 triệu AUD đang có nguy cơ chịu tổn thất.

Tuy nhiên, quyền kiểm soát tốt hơn không đồng nghĩa với việc tiền đầu tư đã an toàn. Khả năng thu hồi còn phụ thuộc vào chi phí xây dựng còn lại, lỗi cần khắc phục, lãi phát sinh, phí tư vấn, thuế, khiếu nại của nhà thầu và giá bán thực tế của 36 căn chưa có người mua.

Biên an toàn của dự án có thể không lớn

Tổng hai khoản nợ được công bố là khoảng 40,1 triệu AUD, gồm khoản vay thứ nhất 31,2 triệu AUD và khoản vay thứ hai 8,9 triệu AUD. Nếu 36 căn còn lại được bán với mức giá bình quân tương đương các căn đã bán trước, tổng doanh thu danh nghĩa của 72 căn có thể đạt khoảng 51,6 triệu AUD, chưa bao gồm GST.

Phần chênh lệch danh nghĩa giữa doanh thu giả định và hai khoản nợ là khoảng 11,5 triệu AUD. Dù vậy, đây không phải lợi nhuận chắc chắn. Khoản chênh lệch còn phải trang trải chi phí hoàn thiện công trình, khắc phục lỗi, đăng ký strata, phí tiếp quản, phí môi giới, chi phí pháp lý và lãi tiếp tục phát sinh.

Nếu giá bán bình quân của 36 căn còn lại thấp hơn 20% so với nhóm đã bán trước, doanh thu danh nghĩa toàn dự án chỉ còn khoảng 46,44 triệu AUD. Khi ấy, phần chênh lệch so với 40,1 triệu AUD nợ thế chấp chỉ khoảng 6,34 triệu AUD trước mọi chi phí. Trong kịch bản này, khoản vay thứ hai có thể chịu tổn thất đáng kể ngay cả khi chủ nợ thứ nhất vẫn thu hồi được phần lớn hoặc toàn bộ vốn.

Wexted tiếp quản và nhiệm vụ trước mắt

Sau giao dịch chuyển nhượng nợ, công ty tư vấn Wexted được chỉ định làm đơn vị tiếp quản tài sản. Trọng tâm trước mắt là thúc đẩy tiến độ hoàn thiện, xin chứng chỉ lưu trú và chuẩn bị bàn giao 36 căn đã được bán trước.

Bên tiếp quản có thể kiểm soát dự án, đánh giá chi phí xây dựng còn lại, làm việc với nhà thầu, duy trì bảo hiểm công trường, hoàn tất đăng ký strata và tổ chức bán các căn chưa có người mua. Tuy nhiên, đơn vị tiếp quản chủ yếu thực hiện nhiệm vụ thu hồi tài sản cho chủ nợ đã chỉ định, chứ không đại diện cho người mua căn hộ.

Việc dự án được tiếp quản cũng không tự động đồng nghĩa với thanh lý toàn bộ pháp nhân sở hữu. Tình trạng pháp lý cụ thể của từng công ty trong Bathla Group cần được kiểm tra qua hồ sơ doanh nghiệp, thông báo của đơn vị quản lý và tài liệu tòa án nếu có.

Người mua nhà trên giấy cần lưu ý điều gì?

Đối với người đã ký hợp đồng mua căn hộ tại dự án, kết quả thuận lợi nhất là công trình được hoàn thiện, chứng chỉ lưu trú được cấp và hợp đồng tiếp tục được thực hiện. Tuy nhiên, quá trình thay đổi quyền kiểm soát có thể làm thời gian bàn giao kéo dài do phải rà soát chi phí, làm việc lại với nhà thầu và kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án.

Người mua không nên tự ý hủy hợp đồng hoặc ngừng thực hiện nghĩa vụ chỉ dựa trên thông tin truyền thông. Thay vào đó, nên yêu cầu luật sư chuyên về chuyển nhượng bất động sản kiểm tra:

• Tên pháp nhân bán được ghi trong hợp đồng.
• Tình trạng và nơi lưu giữ tiền đặt cọc.
• Ngày hết hạn của điều khoản sunset và quyền gia hạn.
• Điều khoản liên quan đến mất khả năng thanh toán.
• Điều kiện để hoàn tất giao dịch và nhận căn hộ.
• Các thông báo mới nhất từ bên tiếp quản hoặc luật sư của bên bán.

Độc giả quan tâm đến diễn biến nhà ở có thể theo dõi chuyên mục thị trường bất động sản Úc. Người đang tìm mua hoặc thuê nhà cũng có thể tham khảo mục nhà đất tại Úc, nhưng cần tự thẩm định và nhận tư vấn chuyên môn trước khi giao dịch.

Rủi ro lan sang thị trường tín dụng tư nhân

Vụ Bathla làm gia tăng lo ngại về phân khúc tín dụng tư nhân, nơi các quỹ và tổ chức ngoài ngân hàng cung cấp vốn cho những dự án khó đáp ứng tiêu chuẩn cho vay truyền thống. Một số tổ chức như Centuria Bass và CVS Lane được cho là đã tạm ngừng rút tiền ở một số quỹ. Những tên tuổi khác như MA Financial và Metrics Credit Partners dù khẳng định không liên quan trực tiếp đến Bathla cũng đã áp dụng giới hạn hoặc tạm dừng quyền rút vốn tại một số sản phẩm.

Việc hạn chế rút tiền không nhất thiết đồng nghĩa quỹ đã mất khả năng thanh toán. Vấn đề có thể xuất phát từ sự chênh lệch giữa tài sản dài hạn, khó bán và nhu cầu rút vốn trong thời gian ngắn của nhà đầu tư. Nếu quá nhiều người cùng yêu cầu rút tiền, quỹ có thể buộc phải đóng cổng rút vốn hoặc bán khoản vay với mức chiết khấu.

Nhà đầu tư cần hiểu rằng tài sản bảo đảm không loại bỏ hoàn toàn nguy cơ mất vốn. Rủi ro đặc biệt cao đối với khoản vay thứ cấp, dự án đang xây dựng hoặc danh mục tập trung quá nhiều vào một nhà phát triển. Trước khi góp tiền, nên kiểm tra thứ tự thế chấp, tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản, chính sách định giá, điều kiện rút vốn và mức độ tập trung của quỹ.

ASIC tăng sức ép giám sát

Cơ quan Giám sát Chứng khoán và Đầu tư Úc (ASIC) đã nhiều lần nêu quan ngại về tính minh bạch của tín dụng tư nhân, bao gồm phương pháp định giá tài sản, phí không rõ ràng, xung đột lợi ích và cách quảng bá lợi suất. Ủy viên ASIC Simone Constant nhấn mạnh nhu cầu tăng cường giám sát, trong bối cảnh cơ quan quản lý được cho là đang chuyển từ cảnh báo sang chuẩn bị những biện pháp thực thi mạnh hơn.

Dù vậy, phát biểu về cưỡng chế không có nghĩa ASIC đã kết luận một tổ chức cụ thể vi phạm pháp luật. Các biện pháp có thể bao gồm yêu cầu cung cấp tài liệu, điều tra, can thiệp sản phẩm, áp dụng điều kiện giấy phép hoặc khởi kiện dân sự nếu phát hiện sai phạm.

Lời nhắc cho cộng đồng người Việt tại Úc

Đối với cộng đồng người Việt, đặc biệt là người mua nhà trên giấy tại Sydney và nhà đầu tư cá nhân trong các quỹ tín dụng bất động sản, vụ việc là lời nhắc phải xem xét kỹ cả rủi ro pháp lý lẫn tài chính. Có tài sản thế chấp không đồng nghĩa với việc chắc chắn thu hồi đủ vốn, còn hợp đồng mua nhà đã ký cũng không bảo đảm dự án sẽ được bàn giao đúng hạn.

Để trao đổi thêm về thông tin nhà ở tại địa phương, độc giả có thể tham gia nhóm Việc làm - Nhà ở & Dịch vụ tại Sydney hoặc theo dõi trang Nhà ở tại Úc. Nội dung chia sẻ trong cộng đồng chỉ nên được dùng để tham khảo, không thay thế ý kiến từ luật sư, chuyên viên tài chính hoặc người hành nghề được cấp phép.

Thông tin về giao dịch được tổng hợp từ nội dung dẫn nguồn ABC News và dữ liệu được cung cấp. Do đường dẫn nguồn được ghi nhận mang ngày 17/10/2026, ngày xuất bản và các chi tiết liên quan cần được kiểm tra lại trên ABC News, ASX cùng thông báo chính thức của 360 Capital trước khi xem là dữ kiện đã được xác minh độc lập.